Мне нередко приходилось проводить аудиторские проверки хозяйственно-финансовой деятельности квартирных товариществ и отвечать на вопросы слушателей лекций, проводимых для бухгалтеров квартирных товариществ. Кроме того, когда я принимаю на бухгалтерское обслуживание квартирные товарищества, я также сталкиваюсь с результатами работы предыдущих бухгалтеров. Это даёт достаточный материал для обобщения и позволяет утверждать, что существует несколько типичных, наиболее часто повторяемых ошибок ведения бухгалтерского учёта в квартирных товариществах.
К числу таких ошибок я бы в первую очередь отнесла неверное определение того, что является доходами и расходами, неправильное определение результата хозяйственной деятельности, неверное составление и оформление годового отчёта и отсутствие Внутренних предписаний. Всех этих ошибок можно избежать, если постоянно быть в курсе изменения законов. Сложности, однако, вызывает интерпретация действующих законов и инструкций в приложении к деятельности квартирных товариществ, которая имеет свою специфику по сравнению с коммерческими предприятиями.
Квартирное товарищество является недоходным объединением и создаётся не для получения прибыли, а для совместного хозяйственного обслуживания квартирных собственностей и для представления общих интересов своих членов. В связи с этим при идеальном планировании и ведении хозяйственной деятельности прибыль квартирного товарищества должна равняться нулю. В таком идеальном товариществе доходы в точности равны необходимым расходам. В реальной жизни, однако, такой точный баланс достичь трудно, и у товарищества по результатам годовой деятельности образуется прибыль или убыток. Само по себе это не хорошо и не плохо, просто образовавшаяся разница доходов и расходов будет учитываться (использоваться или покрываться) в следующем году.
Что же является доходами квартирного товарищества? К доходам относятся платежи на обслуживание и управление, средства, вырученные оказанием услуг (например сдачей в аренду помещения), прибыль от продажи материального основного имущества, начисленные штрафы и пени, банковский интресс от срочных и обычных вкладов.
К расходам же относятся затраты на материалы и услуги, необходимые для обслуживания квартирной собственности и управления деятельностью товарищества, эксплуатационные расходы, расходы на заработную плату, вознаграждение членам правления, социальные налоги, износ основного имущества, убыток от продажи материального основного имущества, уплаченные штрафы и пени.
Разность доходов и расходов является результатом хозяйственной деятельности (прибылью или убытком). От того, насколько правильно планируются доходы (в основном они определяются тарифами платежей членов товарищества) и насколько им соответствуют расходы, зависит результат хозяйственной деятельности. Как уже говорилось выше, в идеале он должен быть нулевым. Если же в текущем периоде у квартирного товарищества появилась прибыль, значит, на следующий год могут быть запланированы либо дополнительные расходы, либо пониженные тарифы. Убыток свидетельствует либо о неправильном планировании доходов и расходов, либо о наличии непредвиденных расходов. В последнем случае обычно следует повысить тарифы на следующий год.
Всё это довольно очевидно. Но выше не был упомянут ещё один существенный компонент доходов и расходов, с которым обычно и бывают связаны ошибки. Это целевые платежи. К ним относятся, например, платежи, связанные с ремонтом, земельным налогом, страхованием. В этом случае доходами являются платежи, начисленные членам товарищества, а расходами - реально затраченные суммы (стоимость выполненных ремонтных работ, фактически начисленный Налоговым департаментом земельный налог и т.д.). Целевые платежи отражаются в отчёте о доходах и расходах. Следует, однако, обязательно иметь в виду, что доходы отражаются в этом отчёте только тогда, когда реально производятся те расходы, на которые они были предназначены. Следующим важным моментом здесь является равенство сумм целевых доходов и соответствующих расходов. Достигается это тем, что показывается наименьшая из двух сумм. Если доходы больше расходов, то в отчёте показывается только часть доходов, равная величине расходов, а оставшаяся часть доходов отражается в балансе как доходы будущих периодов. Если же расходы больше доходов, то в отчёте показывается только часть расходов, а оставшаяся часть расходов отражается в балансе как расходы будущих периодов. Поскольку в отчёте о доходах и расходах целевые платежи показываются в разделах доходов и расходов равными суммами, на результат хозяйственной деятельности они никак не влияют. До момента отражения в доходах поступившие целевые платежи отражаются только в балансе (в пассиве) как доходы будущих периодов.
Распространённой ошибкой является также отнесение в доходы и расходы коммунальных платежей. Здесь следует учитывать то, что квартирное товарищество является посредником между фирмами, оказывающими услуги, и владельцами квартир. Такими услугами могут являться водоснабжение, снабжение электроэнергией и теплом, вывоз мусора, услуги кабельного телевидения, предоставление доступа в интернет. При посредничестве платежей и услуг квартирное товарищество не отражает поступившие деньги как свой доход, а выплаченные деньги не отражает как свой расход. В балансе задолженность поставщикам за оказанные услуги отражается в пассиве. Задолженность владельцев квартир за полученные, но не оплаченные услуги отражается в активе баланса.
Каждое квартирное товарищество обязано иметь Внутренние предписания. Этот документ необходим потому, что в нём устанавливаются правила ведения и организации бухгалтерского учёта, не нашедшие своей конкретизации в законодательных актов и инструкциях. Кроме перечня плана счетов, здесь должны присутствовать пояснения того, что отражается на конкретных счетах. Во Внутренних предписаниях квартирное товарищество само определяет, что является доходами и расходами, целевыми платежами, посредническими услугами, порядок их начисления и учёта.
От того, как именно товарищество определит эти моменты, зависит результат хозяйственной деятельности, который оно получит. Например, если какое-либо товарищество решит отражать содержание лифта как услугу, посредником которой оно является, платежи и фактические расходы на содержание лифта не будут отражаться в отчёте о доходах и расходах.
Каждое квартирное товарищество составляет и утверждает бюджет на новый хозяйственный год и план ремонтных работ. В дальнейшем товарищество обязано соблюдать принятый бюджет и выполнять план работ. На деле же часто расходы превышают план, стоимость работ оказывается выше запланированных, что создаёт почву для конфликтов внутри товарищества.
Рада отметить, что в последнее время всё реже встречаются ошибки, связанные с налогообложением.
© 2005 Natalia Lifšits